สร้างบ้านใหม่ คอนโดมิเนียม ต้องเสียภาษีอะไรบ้าง มาดูกันเลย

รู้ไว้ใช่ว่า!! สร้างบ้านใหม่ บ้าน คอนโดมิเนียม ต้องเสียภาษีอะไรบ้าง มาดูกันเลย

หลังจากวันที่ 7 มิถุนายน ที่ผ่านมา ทางที่ประชุมคณะรัฐมนตรี ก็ได้มีมติเห็นชอบร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ตามที่กระทรวงการคลังได้นำเสนอไปเป็นที่เรียบร้อยแล้ว

ที่มา: k-expert

โดยจะนำมาใช้แทน พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 และ พ.ร.บ.ภาษีบำรุงท้องที่ พ.ศ.2508

และสำหรับใครที่กำลังตามข่าวเรื่องนี้อยู่ ซึ่งอยากรู้รายละเอียดของร่าง พ.ร.บ.ฉบับนี้ว่าเป็นอย่างไร ซึ่งเข้าข่ายจะต้อง เสียภาษีที่ดิน นี้ด้วยหรือไม่ เราได้รวบรวมข้อมูลและสรุปรายละเอียดสำคัญๆ ในเรื่องนี้มาให้ดูกันแล้วครับ

ขั้นแรก เริ่มจากการทำความเข้าใจในสาระสำคัญของร่าง พ.ร.บ.ฉบับนี้กันก่อนเลยครับ

1. ใครบ้างที่มีหน้าที่เสียภาษี 

- สำหรับ ผู้มีหน้าที่เสียภาษี ได้แก่ บุคคลธรรมดา หรือ นิติบุคคล เป็นเจ้าของที่ดิน หรือ มีสิ่งปลูกสร้าง หรือ เป็นผู้ครอบครอง หรือ ทำประโยชน์ในที่ดิน หรือ สิ่งปลูกสร้างอันเป็นทรัพย์สินของรัฐ

2. ใครที่เป็นคนจัดเก็บภาษี 

- สำหรับ หน่วยงานที่จัดเก็บภาษี ได้แก่

• เทศบาลตำบล 
• เทศบาลเมือง 
• เทศบาลนคร 
• องค์การบริหารส่วนตำบล กรุงเทพมหานคร 
• เมืองพัทยา 

โดยที่ รายได้ภาษีที่จัดเก็บได้นั้น จะเป็นขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น หรือ อปท. ที่ทำหน้าที่จัดเก็บเพื่อนำไปใช้ในการพัฒนาท้องถิ่นครับ

3. ทรัพย์สินอะไรบ้างที่ต้องเสียภาษี 

- สำหรับ ทรัพย์สินที่ต้องเสียภาษี ได้แก่ ที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง และ ห้องชุด

4. ใช้ฐานภาษีอะไรในการคำนวณ 

- สำหรับ ฐานภาษีที่ใช้ ได้แก่ มูลค่าทั้งหมดของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยจะคิดคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง และ ห้องชุด รวมไปถึงอัตราค่าเสื่อมราคาที่กรมธนารักษ์เป็นผู้กำหนด โดยเราสามารถเข้าไปดูราคาประเมินได้ที่ เว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ครับ

ถึงตอนนี้บางคนอาจอยากจะรู้ภาษีของบ้านตัวเองกันแล้วใช่ไหมล่ะครับ งั้นเราลองมาคำนวณ อัตราการจัดเก็บภาษีที่ดิน และ สิ่งปลูกสร้างของบ้านเรากันเลยครับ

แล้วอย่างนี้เราจะคำนวณภาระภาษี ที่ต้องเสียในแต่ละปีอย่างไร อธิบายได้เป็น 3 กรณีดังนี้นะครับ

1. กรณีที่ดินที่ไม่มีสิ่งปลูกสร้าง

• ภาระภาษี = มูลค่าที่ดิน x อัตราภาษี
• โดยที่มูลค่าที่ดิน = ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน (ต่อ ตร.ว.) x ขนาดพื้นที่ดิน

2. กรณีที่ดินและมีสิ่งปลูกสร้าง

• ภาระภาษี = ( มูลค่าที่ดิน + มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง ) x อัตราภาษี
• โดยมูลค่าสิ่งปลูกสร้าง = ( ราคาประเมินทุนทรัพย์โรงเรือนสิ่งปลูกสร้าง) (ต่อ ตร.ม.) x ขนาดพื้นที่สิ่งปลูกสร้าง) - ค่าเสื่อมราคา

3. กรณีห้องชุด 

• ภาระภาษี = มูลค่าห้องชุด x อัตราภาษี
• โดยมูลค่าห้องชุด = ราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุด ( ต่อ ตร.ม. ) x ขนาดพื้นที่ห้องชุด ( ตร.ม. )

ภาพอัตราภาษีที่จัดเก็บจริงของ บ้านหลัก และ บ้านหลังที่สอง

โดยทั้งนี้ อัตราภาษีที่ใช้จัดเก็บจริงนั้น จะกำหนดเป็นอัตราก้าวหน้าเพิ่มขึ้น ตามมูลค่าของฐานภาษีครับ

เช่น ถ้า บ้านหลัก ของเรามีมูลค่า ไม่เกิน 50 ล้านบาท ( ≤ 50 ล้านบาท ) ก็จะได้รับการยกเว้นภาษีไป

หาก บ้านหลักเรา มีมูลค่า 60 ล้านบาท ( > 50 - 100 ล้านบาท ) | อัตราภาษีที่ถูกจัดเก็บ จะอยู่ที่ 0.05% ของฐานภาษี หรือ เท่ากับปีละ 5,000 บาท ครับ

ทำให้หลายคนสงสัยว่า แล้วจะดูจากอะไรล่ะ ว่าบ้านหลังไหน คือ บ้านหลักของเรา ตรงนี้ให้ดูว่า เรามีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังไหน ก็แสดงว่า บ้านหลังนั้น คือ บ้านหลักของเรา ครับ

และสำหรับใครที่ บ้านหลัก มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ก็อย่าเพิ่งดีใจไปนะครับ เพราะหากเรามี บ้านหลังที่สอง เราก็จะถูกจัดเก็บภาษี ด้วยตามมูลค่าของบ้านหลังนั้นครับ

เช่น เรามี บ้านหลังที่สองมูลค่า 4 ล้านบาท ( ≤ 5 ล้านบาท) | อัตราภาษีที่ถูกจัดเก็บ จะอยู่ที่ 0.03% ของฐานภาษี หรือ เท่ากับปีละ 1,200 บาท

หาก บ้านหลังที่สองมูลค่า 6 ล้านบาท ( > 5 - 10 ล้านบาท ) | อัตราภาษีที่ถูกจัดเก็บจะอยู่ที่ 0.05% ของฐานภาษี หรือ เท่ากับปีละ 2,000 บาท ครับ

ตรงนี้อย่าเพิ่งสับสนกันนะครับ ถ้าเรามีบ้านหลายหลัง บ้านหลังที่ 2, 3, 4 และหลังอื่นๆ ที่ เรามีก็ถือว่าเป็นบ้านหลังที่สองเหมือนกันดังนั้น จะถูกจัดเก็บภาษีด้วยครับ ถ้าหากจะเช็คว่า เราเป็นเจ้าของบ้านกี่หลังให้ดูที่โฉนดได้เลยครับ

มาดูในส่วนของ ที่ดินรกร้างว่างเปล่า ถ้าหากใครมีที่ดินในลักษณะนี้ จะถูกจัดเก็บภาษีค่อนข้างสูงเลยทีเดียว

• ปีที่ 1 - 3 อัตราภาษีที่ถูกจัดเก็บจะอยู่ที่ 1% ของมูลค่าที่ดิน 
• ปีที่ 4 - 6 อัตราภาษีที่ถูกจัดเก็บจะอยู่ที่ 2% ของมูลค่าที่ดิน 
• ปีที่ 7 ขึ้นไป อัตราภาษีที่ถูกจัดเก็บจะอยู่ที่ 3% ของมูลค่าที่ดิน 

เช่น เรามีที่ดิน มูลค่า 1 ล้านบาท ถ้าหากทิ้งไว้ ไม่ได้ทำประโยชน์อะไร จะถูกเก็บภาษีดังนี้ครับ

• ในปีที่ 1 - 3 จะถูกจัดเก็บภาษีปีละ 10,000 บาท 
• ปีที่ 4 - 6 จะถูกจัดเก็บภาษีปีละ 20,000 บาท 
• และหากยังไม่ได้ทำประโยชน์อะไรในที่ดินผืนนั้นอีก ปีที่ 7 ขึ้นไป ก็จะถูกจัดเก็บภาษีสูงถึงปีละ 30,000 บาทเลยล่ะครับ

สำหรับการจัดเก็บภาษีที่ดิน และ สิ่งปลูกสร้างนี้ ได้มีการบรรเทาภาระให้กับเจ้าของบ้านหลักที่ได้มาจากการรับมรดก โดยบ้านที่เราได้มาจากมรดก สามารถดูได้จากโฉนดนั้น จะลดภาระภาษีให้ 50% ของจำนวนภาษีที่ต้องเสียครับ

นอกจากนี้ ก็ยังมีการลด หรือ ยกเว้นภาษีให้กับเจ้าของอาคารบ้านเรือนที่ได้รับความเดือดร้อนจากภัยพิบัติ อาคารบ้านเรือนเกิดความเสียหายหรือถูกทำลายด้วย เรียกว่าค่อนข้างมีความยืดหยุ่นในการจัดเก็บภาษีมากเลยทีเดียว

ในการจัดเก็บภาษีที่ดิน และ สิ่งปลูกสร้าง ในครั้งนี้เชื่อว่าไม่ได้กระทบกับคนส่วนใหญ่หรือมนุษย์เงินเดือนอย่างเราๆ มากเท่าไหร่นัก

แต่สำหรับใครที่ชอบสะสมที่ดิน และมีบ้านหลายหลัง (บ้านเล็กบ้านน้อย ล้อเล่นนะครับ ^_^ ) หรือซื้อคอนโดไว้ปล่อยเช่าแล้ว ก็ลองไปสำรวจตรวจสอบทรัพย์สินของตัวท่านเองกันดูนะครับว่า

1. มีมูลค่าเท่าไร 
2. จัดอยู่ในประเภทไหน 
3. เข้าข่ายต้องเสียภาษีหรือไม่ 
4. ในอัตราเท่าไร 
5. คิดเป็นภาษีที่ต้องจ่ายต่อปีแล้วเป็นจำนวนเงินเท่าไร 
6. จัดการกับค่าใช้จ่ายในส่วนนี้อย่างไร 

ทั้งนี้ ถ้าหากราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน และ สิ่งปลูกสร้างที่ทาง อปท. ประกาศไม่ถูกต้อง เราก็สามารถอุทธรณ์ได้ เพื่อให้ผู้บริหารท้องถิ่นพิจารณาทบทวนอีกครั้งครับ

และก็อย่าลืมบริหารจัดการทรัพย์สินที่มีอยู่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด ก่อนที่ร่าง พ.ร.บ. ฉบับนี้จะผ่านการพิจารณาจากสภานิติบัญญัติแห่งชาติ และคาดว่าจะเริ่มมีผลบังคับใช้ในปี 2560 นี้นะครับ

เป็นยังไงกันบ้างครับ หวังว่าคงเป็นประโยชน์ไม่มากก็น้อยสำหรับ คนที่คิดจะสร้างบ้าน คอนโดใหม่ หรือมีที่ดินเป็นจำนวนมากนะครับ

ติดตามให้กำลังใจเราได้ที่ https://www.facebook.com/homecondos